Nakłady na nieruchomość najczęściej dokonywane są przez małżonków, współwłaścicieli nieruchomości, ale także przez osoby, których nie łączy żaden stosunek prawny. Warto jednak wiedzieć, że zasady rozliczenia tych nakładów w powyższych przypadkach kształtują się odmiennie. Praktyka pokazuje, iż osoby dokonujące nakładów na nieruchomość często nie zdają sobie sprawy z tego jak kształtuje się ewentualna możliwość rozliczenia ich w przyszłości. O najważniejszych kwestiach z tym związanych będzie mowa niżej.
Zwrot nakładów na nieruchomość drugiego małżonka
Jeśli małżonkowie nie zawierali umowy majątkowej małżeńskiej, czyli łączy ich majątkowa wspólność małżeńska, każdy z nich poza majątkiem wspólnym dysponuje także majątkiem osobistym, do którego należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. Jest to o tyle istotne, że rozliczenie nakładów na nieruchomość drugiego małżonka zależy właśnie od tego, z jakiego majątku zostały one dokonane.
Nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty
Zwrot nakładów dokonanych na nieruchomość drugiego małżonka stanowiącą jego majątek osobisty jest możliwy w przypadku, gdy zostały one poczynione z majątku wspólnego. Taka sytuacja będzie m.in. miała miejsce kiedy jeden z małżonków jeszcze przed ślubem otrzymuje w drodze darowizny nieruchomość, którą po sformalizowaniu związku małżonkowie postanawiają wspólnie zmodernizować z osiąganych przez siebie dochodów. Wówczas małżonek będący właścicielem nieruchomości powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na majątek osobisty. Przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przewidują jednak pewien wyjątek od powyższej reguły, bowiem zwrot nie obejmuje wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.
Nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny
Może być również tak, że jeden z małżonków dokonuje nakładów z majątku osobistego na nieruchomość, która wchodzi w skład majątku wspólnego. Wówczas małżonek, który poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny wydatki i nakłady, może żądać ich zwrotu. Należy jednak liczyć się z tym, że co do zasady zwrot nie obejmuje wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Tytułem przykładu – jeśli małżonek sprzeda pojazd, który nabył przed ślubem, a środki przeznaczy np. na bieżące potrzeby rodziny, nie będzie mógł on domagać się ich zwrotu.
Zwrot nakładów na nieruchomość po rozwodzie
Zwrotu nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty (i odwrotnie) dokonuje się w ramach podziału majątku wspólnego. Sąd wprawdzie może nakazać ich wcześniejszy zwrot, ale tylko w sytuacji, gdy wymaga tego dobro rodziny. Warto także pamiętać, że choć roszczenia te nie ulegają przedawnieniu, to nie mogą one być dochodzone po zakończeniu postępowania o podział majątku wspólnego.
Co istotne, nakłady które były czynione z majątku osobistego jednego z małżonków na osobisty majątek drugiego, nie mogą być rozliczane w postępowaniu o podział majątku wspólnego. W takim przypadku należy wystąpić z odrębnym powództwem o zapłatę.
Rozliczenie nakładów na cudzą nieruchomość
Kwestia rozliczenia nakładów na nieruchomość osoby trzeciej jest istotna m.in. w kontekście związków partnerskich (kiedy to omówione wyżej regulacje dotyczące małżonków nie obowiązują). Przy omawianiu tego zagadnienia należy wyróżnić dwie sytuacje. Jeśli osoba, która dokonywała nakładów na nieruchomość nie wiedziała, że nieruchomość nie stanowi jej własności (co określa się mianem samoistnego posiadania w dobrej wierze), może ona żądać nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskała z rzeczy. Z kolei zwrotu innych nakładów może żądać w takim zakresie, w jakim zwiększyły wartość nieruchomości z chwilą wydania jej właścicielowi.
Sytuacja osoby, która świadomie i dobrowolnie czyni modernizacje w cudzej nieruchomości, kształtuje się nieco inaczej. Jeśli osoba, która dokonywała nakładów na nieruchomość wiedziała lub powinna była wiedzieć, że nieruchomość należy do kogoś innego (co określa się mianem samoistnego posiadania w złej wierze), może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jej kosztem. Warto zauważyć, że mowa tutaj tylko o nakładach koniecznych czyli takich, które mają na celu umożliwić normalne używanie nieruchomości (np. niezbędne remonty, płatność podatków i innych świadczeń). Koszty modernizacji, które nie należały do nakładów koniecznych, nie będą podlegały zwrotowi.
Czynienie nakładów na nieruchomość, która nie stanowi naszej własności wiąże się z pewnym ryzykiem. Gdy nakłady są czynione dobrowolnie, a osoba która je finansowała wiedziała, że nieruchomość należy do kogoś innego, powinna ona liczyć się z tym, że nie będzie miała możliwości dochodzenia zwrotu wszystkich nakładów, a jedynie tych koniecznych. – podsumowuje adwokat Agata Koschel-Sturzbecher.
Zwrot nakładów na nieruchomość a współwłasność
Podstawą roszczenia o zwrot nakładów może być art. 207 k.c. z którego wynika, że wydatki i ciężary, czyli m.in. nakłady poczynione na nieruchomość wspólną, obciążają współwłaścicieli w stosunku do wielkości udziałów. Co istotne, przyjmuje się, że chodzi tu nie tylko nakłady konieczne, ale również użyteczne i zbytkowne, jeżeli poniesione zostały przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną, Warto jednak wiedzieć, że współwłaściciele mają możliwość odmiennego ustalenia sposobu ponoszenia wydatków. Omówiona wyżej zasada nie znajdzie też zastosowania w sytuacji, gdy współwłaściciel dokonał nakładów na własne potrzeby (np. na część rzeczy wspólnej, z której korzysta on samodzielnie), a pozostali współwłaściciele nie osiągnęli z tego żadnej korzyści z korzyści.
Co istotne, w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Z kolei po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności dochodzenie roszczeń z tytułu poniesionych nakładów nie jest możliwe, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.
Jak widać, rozliczanie poniesionych nakładów nie jest sprawą tak oczywistą, jakby mogło się wydawać. Ustawodawca rozróżnia sposób rozliczenia tych nakładów w zależności od tego w jakich okolicznościach zostały one dokonane, a ponadto przewiduje też regulacje szczególne i pewne wyjątki. Dlatego też przed podjęciem tak istotnej decyzji finansowej, warto skorzystać z porady fachowego pełnomocnika.
Więcej informacji na temat zwrotu nakładu na nieruchomość: https://nieruchomosci-adwokat.pl/roszczenie-o-zwrot-nakladow-na-nieruchomosc/
