Każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą. Służy to między innymi zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Zdarzają się jednak nieruchomości, dla których nie jest prowadzona księga wieczysta. Powody mogą być różne – księga wieczysta zaginęła lub uległa zniszczeniu albo nie została nigdy założona. Dla nieruchomości, dla których nie ma założonych ksiąg wieczystych prowadzone są zbiory dokumentów. Są to zbiory założone w przeszłości. Obecnie istnieje zakaz zakładania zbiorów dokumentów i nowe zbiory nie są już tworzone.
W przypadku, gdy dla danej nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, nadal można dokonać czynności przeniesienia własności tej nieruchomości, oczywiście w formie aktu notarialnego (art. 92 § 4 ustawy Prawo o notariacie), a więc można taką nieruchomość sprzedać. Prawo własności jest bowiem jednym z podstawowych praw, a istnienie, bądź nie, księgi wieczystej założonej dla danej nieruchomości nie warunkuje możliwości przeniesienia jej własności.
Obowiązek ujawnienia prawa własności (a w przypadku, gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej – obowiązek jej założenia i ujawnienia prawa własności) spoczywa na właścicielu nieruchomości. W przypadku, gdy dochodzi do transakcji sprzedaży nieruchomości, dla której nie jest założona księga wieczysta, obowiązek ten wykona notariusz, który sporządza akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Notariusz składa wówczas wniosek o założenie księgi wieczystej oraz o wpis nowego właściciela w księdze wieczystej, nie później niż w dniu sporządzenia aktu notarialnego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Notariusz działa w tej sytuacji w imieniu strony czynności notarialnej.
Należy jednak mieć na względzie, że transakcja sprzedaży nieruchomości, która nie posiada założonej księgi wieczystej, jest obarczona podwyższonym ryzykiem gospodarczym. Należy dobrze zapoznać się z dostępną dokumentacją dotyczącą nieruchomości. Nabywca nieruchomości zostaje bowiem w takiej sytuacji pozbawiony skutecznego narzędzia kontroli stanu prawnego nieruchomości, jakim jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej, w której zawarte są informacje dotyczące obciążeń prawnych, takich jak hipoteki, zastawy, czy służebności, a także dotyczących osoby właściciela, jak chociażby prowadzone postępowania egzekucyjne związane z nieruchomością.
