Umowa przedwstępna może poprzedzać każdy rodzaj umowy cywilnoprawnej. Najczęściej mamy jednak do czynienia z nią w przypadku sprzedaży określonych rzeczy ruchomych lub nieruchomości. Czym dokładnie jest umowa przedwstępna nieruchomości i jakie korzyści niesie dla jej stron?
Źródłem dla niniejszego artykułu była publikacja pt. Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, dostępna na stronie jczkancelaria.pl.
Umowa przedwstępna
Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, która powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowę przedwstępna sprzedaży możemy przyrównać niejako do rezerwacji określonego przedmiotu, który w przyszłości zmieni swojego właściciela. Jest to zobowiązanie stron do zawarcia innej umowy, najczęściej przenoszącej własności.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży?
Każda umowa przedwstępna powinna zawierać w swej treści elementy umowy przyrzeczonej, tj. tej, która zostanie zawarta w przyszłości jako zobowiązanie definitywne. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lipca 2020 r. (sygn. akt I CSK 131/19), zawarte w art. 389 §1 KC wymaganie, by umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie oznacza wprowadzenia dalej idących wymagań w stosunku do umowy przedwstępnej niż w stosunku do innych umów zobowiązaniowych. Również w tym przypadku za wystarczające należy uznać, by postanowienia umowy przyrzeczonej były możliwe do oznaczenia w chwili, w której powinno zostać spełnione świadczenie, co oznacza chwilę zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać w swej treści:
- określenie stron zobowiązania, tj. przyszłego sprzedającego oraz kupującego,
- określenie przedmiotu umowy – w naszym przypadku jest to dokładny opis nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży (adres jej położenia, wymiary, numer księgi wieczystej, informację kto jest jej właścicielem lub współwłaścicielami),
- pisanie ceny sprzedaży lub wskazanie, że zostanie ona podana dopiero w umowie przyrzeczonej,
- wskazanie terminu zawarcia umowy sprzedaży.
Oprócz ww. elementów strony mogą ustalić w umowie przedwstępnej także inne postanowienia, np. odnoszące się do zadatku lub zaliczki na poczet przyszłej ceny sprzedaży, wprowadzające kary umowne za niewykonanie lub nieprawidłowe wykonanie umowy przedwstępnej.
Dopuszczalne jest, aby umowa przedwstępna sprzedaży zawierała w sobie komplet postanowień, które zazwyczaj pojawiają się dopiero w umowie sprzedaży – zależy to jednak od woli stron transakcji.
Jaką formę umowy sprzedaży nieruchomości wybrać?
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Wybór formy jest każdorazowo pozostawiony stronom transakcji, podobnie zresztą jak to czy przy sporządzaniu umowy będą one chciały skorzystać z pomocy prawnika. Warto więc zapamiętać, że ustawodawca pozwala na to, by strony samodzielnie stworzyły umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej.
Forma pisemna niesie ze sobą ten skutek, że w razie braku zawarcia umowy sprzedaży można żądać zapłaty odszkodowania – prawo to przysługuje tej stronie, która chciała dokonać transakcji, jednak nie było to możliwe z powodu zachowania drugiej strony (zawinionego lub nie). W tym przypadku odmowa sprzedaży nieruchomości jest niejako definitywna, tzn. strona, która liczyła na zawarcie umowy nie może w żaden sposób zmusić drugiego kontrahenta do transakcji.
Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego rodzi dużo bardziej znaczące skutki prawne – jeśli bowiem nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej strona poszkodowana może żądać nie tylko zapłaty odpowiedniego odszkodowania, ale także i zażądać zawarcia umowy sprzedaży (nawet wbrew woli drugiego kontrahenta). Co do zasady dzieje się to najczęściej w ramach odpowiedniego postępowania sądowego, w ramach którego rozstrzygnięcie sądu zastępuje oświadczenie woli strony uchylającej się od jego złożenia. Innymi słowy, jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego to zawsze będzie można doprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży.
Czy umowa przedwstępna jest konieczna?
Polski system prawny nigdy nie wprowadza obowiązku wykorzystywania umów przedwstępnych, bez względu na to jakiego rodzaju umowy one poprzedzają. Tym samym oznacza to, że w przypadku chęci zakupu jakiejkolwiek nieruchomości zawarcie umowy przedwstępnej nie jest w ogóle konieczne, jeśli strony nie chcą skorzystać z takiego zobowiązania.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest niejako formą rezerwacji danego gruntu, lokalu lub budynku – przyszły kupujący zyskuje gwarancję, że właściciel nie sprzeda jej innej osobie, a nawet jeśli by tego dokonał to można zażądać zapłaty odszkodowania.
Kiedy zawiera się umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta tylko wtedy, gdy wyrażą na to zgodę obie strony transakcji, tj. przyszły sprzedawca i nabywca nieruchomości. Niedopuszczalne jest zawieranie jednostronnych oświadczeń woli w zakresie przyszłej sprzedaży nieruchomości lub takich, które przymuszałyby w jakikolwiek sposób jedną ze stron do podpisania umowy przedwstępnej.
Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną przy nabyciu nieruchomości?
Niewątpliwą zaletą każdej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest spełnienie funkcji gwarancyjnych transakcji. Jeśli przyszły kupujący nie jest w stanie zapłacić ceny za nieruchomość w danej chwili (np. dlatego, że stara się o przyznanie kredytu) a zależy mu na jej nabyciu, to omawiana umowa może w pewnym sensie zablokować sprzedaż nieruchomość na rzecz innej osoby (aż do czasu, gdy potencjalny kupujący będzie już w stanie podpisać faktyczną umowę sprzedaży).
Dodatkowe znaczenie zyskuje funkcja odszkodowawcza – jeśli umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku wskutek zachowania jednej ze stron, druga może żądać zapłaty stosownego odszkodowania, a w przypadku formy notarialnej umowy przedwstępnej także i zawarcia umowy definitywnej choćby na drodze postępowania sądowego.
Zadatek – czym jest i jak właściwie sporządzić mówiący o nim zapis?
W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości bardzo często pojawia się zadatek. Zgodnie z treścią art. 394 KC, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Roszczenie o zwrot podwójnego zadatku przysługuje nie tylko w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej umową przedwstępną, a skutki przewidziane w przepisie art. 394 §1 KC mogą powstać w razie niewykonania każdej umowy zawartej z zastrzeżeniem zadatku. Umowa zastrzegająca zadatek, oprócz zobowiązania się stron do zawarcia oznaczonej w niej umowy, może zawierać także inne zobowiązanie, które mogą być istotnym elementem umowy. Zadatek może więc zabezpieczać również wykonanie tych dodatkowych zobowiązań, gdyż strony mają w tym zakresie swobodę kontraktowania.
Niewykonanie umowy przez jedną ze stron jest znaczeniowo zbliżone do występującego w art. 390 §1 KC pojęcia „uchylania się” od zawarcia umowy przyrzeczonej strony zobowiązanej do jej zawarcia. Uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej może być już sama nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego. Niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 §1 KC może być następstwem „uchylenia się” od zawarcia umowy przyrzeczonej, przez które należy rozumieć także samą zwłokę zobowiązanego. Zarówno w art. 390 §1 KC, jak i w art. 394 §1 KC chodzi o zawinione przez stronę niewykonanie umowy przyrzeczonej, a oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z zasadami art. 471 KC. Strona, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej nie może dochodzić jej zawarcia, niezależnie od tego, kiedy druga strona odstąpiła od umowy.
Jak i kiedy zawrzeć umowę ostateczną sprzedaży?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie wymaga wizyty w kancelarii notarialnej, w przeciwieństwie do umowy ostatecznej. Każda transakcja związana ze sprzedażą gruntu, budynku lub lokalu wymaga zachowania formy aktu notarialnego, każda inna postać umowy będzie powodowała nieważność całego zobowiązania (nie dojdzie po prostu do przejścia prawa własności nieruchomości).
Umowa ostateczna sprzedaży może zostać zawarta w dowolnym terminie od dnia podpisania umowy przedwstępnej – warto jednak, aby dokładny termin zawarcia umowy sprzedaży został określony przez strony w umowie przedwstępnej. Umowa sprzedaży musi zostać zawarta przed notariuszem – strony mogą wybrać dowolną kancelarię notarialną, pamiętajmy jednak, że całej transakcji nie załatwimy od ręki. Notariusz będzie potrzebował kompletu odpowiednich dokumentów, a ich zgromadzenie w odpowiednich urzędach może zająć nieco czasu. Do tego dochodzi kwestia ustalenia odpowiedniego terminu na odczytanie i podpisanie umowy – tak, aby pasował on nie tylko stronom transakcji, ale i samemu notariuszowi.
Koszt umowy przedwstępnej zakupu mieszkania – jaki jest?
Jeśli strony zdecydują się na samodzielne sporządzenie umowy przedwstępnej to koszt jej spisania może być w zasadzie zerowy. Takie rozwiązanie wymaga jednak posiadania odpowiedniej wiedzy i doświadczenia prawnego. Warto więc pomyśleć o skorzystaniu z pomocy prawnika, który niekoniecznie musi być notariuszem. Koszt umowy przedwstępnej sprzedaży sporządzonej przez adwokata lub radcę prawnego jest uzależniony od wielu różnych czynników, w tym od wartości samej nieruchomości. Co do zasady koszty tego rodzaju umów rozpoczynają się od 500-1000 zł wzwyż.
W przypadku, gdy chcemy zawrzeć umowę w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi jej koszt będzie wynosił ok. 100 zł brutto (notariusz nie sprawdza wówczas treści takiej umowy, strony są zobowiązanie do przyniesienia własnej umowy do kancelarii). Jeśli poprosimy o sporządzenie stosownej umowy przez notariusza od samego początku to koszty takiej czynności będą znacznie wyższe. W tym zakresie decydujące znaczenie ma wartość danej nieruchomości – im wyższa ona będzie, tym wyższa będzie taksa pobrana przez notariusza (co do zasady powinna być liczona od 1000 zł wzwyż).
FAQ
Co daje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania na kredyt?
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania pozwala na rezerwację określonej nieruchomości do czasu, gdy kupujący będzie w stanie zapłacić za nią sprzedającemu (np. do chwili uzyskania kredytu na mieszkanie).
Co w sytuacji, gdy umowa przedwstępna została sporządzona a sprzedający sprzedał nieruchomość komuś innemu?
W takim przypadku niedoszły kupujące może zażądać zapłaty odszkodowania na swoją rzecz z tytułu niewywiązania się z umowy przedwstępnej przez właściciela nieruchomości. Jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego dodatkowo możliwe jest żądanie unieważnienia takiej transakcji i doprowadzenie do sprzedaży na rzecz strony określonej jako kupująca w umowie przedwstępnej.
Czy można pominąć zapis dotyczący ceny sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi zawierać w swej treści dokładnej ceny sprzedaży. Strony mogą poprzestać na tym, że cena zostanie określona dopiero w umowie definitywnej (przyrzeczonej).
Forma notarialna czy wystarczy pisemna?
Wybór formy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zależy wyłącznie od woli stron całej transakcji. Forma notarialna jest silniejsza niż zwykła forma pisemna – pozwala bowiem żądać nie tylko zapłaty odszkodowania w przypadku braku zawarcia umowy ostatecznej, ale także i doprowadzenia do całej transakcji na drodze sądowej.
Rozwiązanie umowy przedwstępnej zakupu i sprzedaży mieszkania – to możliwe?
Rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest prawnie dopuszczalne, może nastąpić np. wskutek złożenia zgodnego oświadczenia woli obu stron. Niekiedy w umowach tego rodzaju zawierane są postanowienia, które wprowadzają możliwość ich wypowiadania w określonych okolicznościach (np. gdy jedna ze stron nie uzyska kredytu na zakup nieruchomości). W przypadku skutecznie zawartej umowy sprzedaży przed notariuszem nie jest możliwe jej rozwiązanie.
