Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jak działa?

Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jak działa?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje na terenie określonej gminy. Tak naprawdę jest on aktem prawa miejscowego i wiąże podobnie jak ustawy, choć oczywiście na mniejszym obszarze terytorialnym. Podstawowym aktem prawnym regulującym mpzp jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan stanowi podstawowy instrument prawny gospodarki przestrzennej gminy, gdyż przy jego uchwalaniu gmina dysponuje władztwem planistycznym i ma możliwość przeznaczenia terenów i określenia warunków ich zagospodarowania zgodnie z prowadzoną polityką przestrzenną. Realizacja władztwa planistycznego przez gminę nie może mieć cech dowolności, lecz może nastąpić tylko w granicach prawa i być wynikiem wyważenia interesów prywatnych i interesu publicznego na danym terenie.

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

  • lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego
  • sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W odniesieniu do terenów zamkniętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się tylko granice tych terenów oraz granice ich stref ochronnych. W strefach ochronnych ustala się ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów, w tym zakaz zabudowy.

Jak działa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

W wielkim skrócie możemy powiedzieć, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego istnieje po to, aby określać charakter prawny już istniejących nieruchomości oraz wskazywać na możliwość budowania nowych obiektów. Dzięki mpzp dokonywana jest systematyzacja architektoniczna określonego obszaru gminnego oraz ustalenie zasad w jaki sposób można go dalej rozwijać.

Organ stanowiący gminy, jako twórca polityki przestrzennej gminy, dokonuje autointerpretacji uchwalonego przez siebie studium w zakresie oceny zgodności z nim projektu planu miejscowego. Stopień związania planów ustaleniami studium zależy w dużej mierze od brzmienia ustaleń studium. Stopień tego związania może być, w zależności od szczegółowości ustaleń, silniejszy lub słabszy. Ustalenia studium nie muszą być przeniesione wprost do postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale nie mogą również być ze sobą sprzeczne

Władztwo planistyczne gminy nie ma charakteru pełnego, niczym nieograniczonego prawa. Granicami tego władztwa są konstytucyjnie chronione prawa, w tym przede wszystkim prawo własności. Skoro jednak rada gminy, uchwalając plan miejscowy, realizuje konstytucyjną zasadę samodzielności gminy (art. 16 oraz art. 163-165 Konstytucji RP), to przede wszystkim strona skarżąca plan miejscowy powinna wykazać, że zakres i sposób ingerencji w prawo własności był nieuzasadniony i nastąpiło zbyt daleko idące ograniczenie prawa własności. Przy ocenie zarzutu nadużycia władztwa planistycznego należy mieć również na uwadze, że uwzględnienie interesu prywatnego nie oznacza bezwzględnej ochrony prawa własności konkretnych obywateli kosztem istotnego interesu publicznego. Okoliczność, czy plan miejscowy zmienia, na niekorzyść właściciela, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, stanowi istotny element wpływający na ocenę legalności planu miejscowego pod kątem zarzutu nadużycia władztwa planistycznego. Znaczny upływ czasu od dnia uchwalenia kwestionowanego planu miejscowego, podobnie jak bierność właściciela w trakcie procedury planistycznej, stanowią również istotne okoliczności wpływające na ocenę zasadności zarzutu nadużycia władztwa planistycznego przez gminę.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym statuuje zasadę, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak wynika z art. 4 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że inwestor (osoba, która zamierza dokonać zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych), w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w pierwszej kolejności powinien wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanego przedsięwzięcia. Konieczność uzyskania takiej decyzji w celu przeprowadzenia zamierzenia inwestycyjnego została przez ustawodawcę określona szeroko. Jest to konsekwencją zamysłu ustawodawcy, który dąży do objęcia obowiązkiem uzyskania decyzji lokalizacyjnej jak największej liczby sytuacji. W myśl art. 59 ust. 1 ustawy ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy wymaga zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W świetle tego przepisu decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana zarówno, jeżeli w wyniku robót budowlanych dojdzie do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jak i gdy w wyniku faktycznego przekształcenia istniejącego obiektu budowlanego lub jego części dojdzie do zmiany jego funkcji.

Podsumowanie

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który obowiązuje na obszarze danej gminy. Dzięki niemu możliwe jest określenie zasad rozwoju wskazanego obszaru, głównie pod kątem tworzenia nowych i rozbudowach już istniejących nieruchomości. Co do zasady każda gmina ma swój własny mpzp, jednak gdy go brakuje możliwe jest wydawanie decyzji o warunkach zabudowy co do konkretnej nieruchomości.

Poruszanie się w zawiłościach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualnych odszkodowań wynikających ze zmian w tych planach może być trudne. Jeśli szukają Państwo profesjonalnej pomocy prawnej w tym zakresie, eksperci z Odszkodowania MPZP są do Państwa dyspozycji, aby pomóc w każdej sytuacji związanej z tym tematem.

[ratemypost]